"要在人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)需要等城市基礎(chǔ)下，佛山房地產(chǎn)才可以持久發(fā)展。"在昨日舉辦的"2017粵港澳大灣區(qū)樓市發(fā)展高峰會(huì)"上，中原集團(tuán)主席兼總裁施永青為粵港澳大灣區(qū)下佛山城市提高競(jìng)爭(zhēng)力和房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展"耿直"建言:"不能單純依靠政策優(yōu)勢(shì)。重要的是區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、生活環(huán)境、營(yíng)商環(huán)境、政府服務(wù)和穩(wěn)扎穩(wěn)打的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，提升自身粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力。"
論壇發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年佛山在全國(guó)主要城市中，房地產(chǎn)發(fā)展處在相對(duì)穩(wěn)定的中等位置。在城市內(nèi)部，在系列調(diào)控下，上半年佛山房地產(chǎn)帶來(lái)了新的住宅成交、土地?zé)狳c(diǎn)和價(jià)格結(jié)構(gòu)。
半年房地產(chǎn)置業(yè)新格局
廣佛肇城市群效應(yīng)顯現(xiàn)
調(diào)控為佛山房地產(chǎn)帶來(lái)了新的住宅成交、土地?zé)狳c(diǎn)和價(jià)格結(jié)構(gòu)，同時(shí)，在廣州客戶從投資佛山到置業(yè)佛山之后，今年上半年進(jìn)一步跨過(guò)限購(gòu)區(qū)域向佛山西部流入，甚至融入肇慶等領(lǐng)域。
在昨天中原集團(tuán)舉辦的一場(chǎng)"2017粵港澳大灣區(qū)樓市發(fā)展高峰會(huì)"上，佛山中原策略研究中心發(fā)布了最新的樓市客戶群結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，從一手房成交的客源區(qū)域看，佛山今年上半年約有37%為廣州客戶，成交套數(shù)共達(dá)20960套，所產(chǎn)生總金額為238億元，這一比例低于2016年的40%，同時(shí)，發(fā)生了明顯的結(jié)構(gòu)性改變。
2016年以廣州客戶為主的外來(lái)置業(yè)力量主要自西向東滲透，主要分布在里水、大瀝、桂城、石灣、陳村等區(qū)域。其中里水鎮(zhèn)以達(dá)九成的比例成為廣州客戶分布最集中的鎮(zhèn)街。而截止到今年6月底，去年最受廣州客戶青瞇的里水廣州客戶占比下降至30%，同樣是限購(gòu)區(qū)域的桂城也從去年底的70%下降至30%。隨著廣州客戶越過(guò)限購(gòu)區(qū)擴(kuò)散，2017年上半年不限購(gòu)的三水、高明區(qū)域廣州客戶的比例也隨著上升，兩個(gè)板塊的廣州客戶占比各從去年底的10%上升至50%。
"不僅僅是傳統(tǒng)的大瀝和桂城，廣州客戶已遍布了佛山。"對(duì)此，中原集團(tuán)佛山分公司董事總經(jīng)理余鴻認(rèn)為，整個(gè)城市邊界在消失，廣州客戶甚至來(lái)了肇慶和陽(yáng)江。
"共有三大引擎助推 廣佛同城 。"余鴻認(rèn)為，中國(guó)"一帶一路"戰(zhàn)略、粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展和廣佛超級(jí)城市的演變是助力"廣佛同城"的三大引擎。隨著中國(guó)一帶一路的發(fā)展，廣佛定位為"國(guó)際樞紐城市+佛山制造+全球市場(chǎng)";隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，突顯廣佛同城優(yōu)勢(shì)，廣佛區(qū)域成為了打造大灣區(qū)的核心區(qū);同時(shí)廣佛同心聯(lián)袂打造世界都市圈，參與全球競(jìng)爭(zhēng)也是"廣佛同城"一大助力。
城市和樓市熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移
路網(wǎng)和"時(shí)間距離"是關(guān)鍵
"上半年城市群之間市場(chǎng)熱度的轉(zhuǎn)移，明顯表現(xiàn)為由中心城市向外轉(zhuǎn)移。影響這一結(jié)果的因素第一是 時(shí)間距離 。第二是政策。"中原集團(tuán)研究中心首席研究專家劉淵在住宅成交的結(jié)構(gòu)上，進(jìn)一步列舉了一組土地?cái)?shù)據(jù)，今年1-5月，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市一共出現(xiàn)了150塊溢價(jià)率超過(guò)100%的含住宅用地，其中26塊位于珠三角3城，37塊位于長(zhǎng)三角14城。而在珠三角區(qū)域內(nèi)，佛山溢價(jià)率超過(guò)100%的土地?cái)?shù)量最多。
也就是說(shuō)，市場(chǎng)熱度從一二線轉(zhuǎn)移到二三四線城市的，不僅僅是置業(yè)者的"熱錢"，更有開(kāi)發(fā)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展目標(biāo)。
盡管如此，劉淵仍舊進(jìn)一步對(duì)比了珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀的現(xiàn)有環(huán)境，為佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)以及在粵港澳大灣區(qū)下，城市競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提出了參考建議。
在一組城市群交通網(wǎng)分析中顯示，長(zhǎng)三角是所有城市群中鐵路交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域，而珠三角仍舊主要依靠高速和快速路網(wǎng)。數(shù)據(jù)顯示，珠三角城市群的高鐵列車網(wǎng)以廣州、深圳為核心，次中心尚未顯現(xiàn)。
"目前珠三角在高鐵路網(wǎng)方面比較弱。"劉淵表示，"但是可以看到廣東省未來(lái)規(guī)劃，已經(jīng)將高鐵建設(shè)落實(shí)在規(guī)劃中，與交通相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施正在快速建設(shè)中，這對(duì)未來(lái)的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大支撐。"
"單從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，佛山所在的粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)和長(zhǎng)三角平起平坐，但是我們?nèi)耘f欠缺的是交通、醫(yī)療和教育等配套設(shè)施。在這其中，交通是最容易改善且已經(jīng)有明確規(guī)劃的。"劉淵總結(jié)認(rèn)為，未來(lái)交通的改善并不僅僅是促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，城市之間的時(shí)間距離縮短，是促進(jìn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移的重要因素。"珠三角龍頭城市的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)到了平穩(wěn)階段，高房?jī)r(jià)和高人口密度決定未來(lái)空間比較小，這些城市很多人會(huì)選擇去二三線城市置業(yè)，這個(gè)置業(yè)不一定也不應(yīng)該只是投資，而是真的居住需求。這是未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)的實(shí)際利好。而在這個(gè)背景下，人口交流和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)促進(jìn)教育和醫(yī)療配套進(jìn)一步得到發(fā)展。"
