??隨著空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控潮在多城落地，房企面臨艱難的關(guān)口。調(diào)控政策出臺(tái)后首個(gè)開盤日，地產(chǎn)股集體受挫。更令房企坐立難安的是樓市成交量下滑預(yù)期大增，房企再融資全線收緊，早先激進(jìn)拿地的企業(yè)將自食其果，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。

??業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前房企龍頭和中小企業(yè)應(yīng)對(duì)招式迥異。抗震力稍強(qiáng)的龍頭大鱷將趁機(jī)加速侵吞中小房企，爭(zhēng)奪行業(yè)資源;中小房企被逼至墻角，或被收購(gòu)兼并，或干脆買殼轉(zhuǎn)型奮力一搏。

??激進(jìn)房企資金鏈緊繃

??“十一”期間，21個(gè)城市相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。前期房?jī)r(jià)漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調(diào)控力度居前，限貸、限購(gòu)“組合拳”紛紛出手。

??調(diào)控政策的出臺(tái)令不少購(gòu)房者出現(xiàn)觀望心態(tài)，南京、武漢、北京、上海等城市的成交量出現(xiàn)明顯下滑。以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年國(guó)慶長(zhǎng)假7天，北京商品住宅(不含保障房與自住房，含商住)共實(shí)現(xiàn)成交1154套，日均成交量?jī)H165套，相比9月的日均成交量減少了320套。同時(shí)，受二套非普通住宅首付大幅提升影響，北京市場(chǎng)上目前已經(jīng)出現(xiàn)買方解約或計(jì)劃解約案例。

??各地調(diào)控政策密集出臺(tái)釋放了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、抑制投機(jī)性需求的信號(hào)，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市降溫、成交量下滑是大概率事件，將對(duì)房企資金回籠造成一定沖擊。

??數(shù)據(jù)顯示，今年以來，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.6%，二線城市達(dá)到了65.23%，超過10億元的地塊高達(dá)405宗，溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)211宗，屢次刷新創(chuàng)造歷史記錄。

??按部分城市土地新政，有些地王需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時(shí)間均遭到限制。去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市，預(yù)計(jì)將很難通過房?jī)r(jià)上漲獲得收益，拿地王的企業(yè)很有可能陷入困局。

??9月初，監(jiān)管部門人士在《證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)公司債業(yè)務(wù)高級(jí)管理人員》培訓(xùn)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，將重點(diǎn)關(guān)注“房地產(chǎn)、市政建設(shè)、產(chǎn)能過剩”等行業(yè)公司債券發(fā)行情況。此前，證監(jiān)會(huì)在7月末舉行的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上也指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，低評(píng)級(jí)私募債或?qū)壕彛O(jiān)管正釋放房企再融資全線收緊的信號(hào)。

??若房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)收緊，受沖擊最大的是此前激進(jìn)拿地的中小型房企。融資渠道受到更嚴(yán)苛監(jiān)管后，房企未來資金周轉(zhuǎn)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高度依賴，而中小型房企大多缺乏一、二線城市樓盤控盤能力，激進(jìn)拿地的中小型房企資金流將更加緊張，或令債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增大。

??房企龍頭將加緊并購(gòu)步伐

??今年以來，多家地產(chǎn)央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。中海與中信、五礦與中冶、保利與中航等央企均加強(qiáng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的整合，加上此前招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司合并招商地產(chǎn)，以及中交、魯能啟動(dòng)地產(chǎn)板塊整合，初步統(tǒng)計(jì)，在21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，至少10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組或并購(gòu)。

??同時(shí)，資金雄厚的民營(yíng)房企也抓緊時(shí)間“攻城略地”。近日，中國(guó)恒大公告，與深深房訂立協(xié)議，后者擬以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。牽手深深房之前，恒大先是舉牌廊坊發(fā)展，后又宣布認(rèn)購(gòu)占嘉凱城已發(fā)行股本總額約52.78%的股份，還斥巨資買入萬科股票。據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大已在二級(jí)市場(chǎng)舉牌10多家上市公司，且多為房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，至少包括5家房地產(chǎn)企業(yè)。

??另一房企融創(chuàng)中國(guó)亦出手頻頻，先以137.88億元購(gòu)入聯(lián)想控股旗下41家公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，涉及42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益;緊接著通過其附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)16.96%的股份，成為金科第二大股東。

??業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，土地市場(chǎng)和地產(chǎn)債的泡沫遠(yuǎn)大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)股;另一方面，大的房企能夠享受較低的資金成本和多元化融資渠道，加上股權(quán)可質(zhì)押，并購(gòu)重組相較于買地更容易獲得金融機(jī)構(gòu)支持。綜合上述兩方面，高價(jià)地的獲取者多是中小企業(yè)，對(duì)銷售排名前列的房企來說“買地不如買地產(chǎn)股”，大型房企更傾向于通過兼并重組而非冒險(xiǎn)拿地攫取行業(yè)資源，大型房企在現(xiàn)金流方面受本輪調(diào)控政策的沖擊較小。