隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，深圳將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)更新項(xiàng)目監(jiān)管，明確改造后產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大的空間。

　　中房報(bào)記者 翁曉琳 深圳報(bào)道

　　隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，深圳“經(jīng)濟(jì)特區(qū)、全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)家創(chuàng)新型城市”的定位進(jìn)一步明確。

　　2月22日, 深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱“措施”)，旨在大力鼓勵(lì)工業(yè)升級(jí)發(fā)展，推動(dòng)城中村危房改造。

　　在粵港澳大灣區(qū)時(shí)代新的歷史機(jī)遇下，基于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)的城市群市場(chǎng)化分工愈加明晰，深圳希望能加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)，大力推進(jìn)“工改工”。

　　新定位下鼓勵(lì)“工改工”

　　深圳用地總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他一線城市，土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強(qiáng)烈。

　　措施對(duì)“工改工”進(jìn)行多方面鼓勵(lì)，對(duì)于符合要求的“工改工”項(xiàng)目，甚至直接取消規(guī)劃審批環(huán)節(jié)，打開(kāi)綠燈直至確認(rèn)實(shí)施主體，極大地節(jié)省了報(bào)批時(shí)間。

　　此外，還鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行綜合整治，在滿足《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的前提下，合理優(yōu)化現(xiàn)狀建筑功能，通過(guò)重新劃分空間適度增加滿足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)等功能。

　　高力國(guó)際深圳產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事陳劍鋒對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示:“新政策的目標(biāo)就是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，建立事前事后的全流程產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體系，以確保‘工改工’支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，深圳將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)更新項(xiàng)目監(jiān)管，明確改造后產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大的空間。”

　　第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事龔勇高也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“增加物業(yè)空間和提升土地的利用效率是其重要的出發(fā)點(diǎn)。粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，創(chuàng)新定位有利于深圳進(jìn)一步提升優(yōu)化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的發(fā)展環(huán)境，對(duì)物業(yè)空間的需求有望進(jìn)一步擴(kuò)大。”

　　深圳自成立特區(qū)以來(lái)，工業(yè)發(fā)展速度較快，隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)及擴(kuò)張，轄區(qū)面積小、增量建設(shè)用地稀缺的局限性逐漸顯現(xiàn)，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要更多的物業(yè)空間，盤(pán)活存量用地就成為一個(gè)必選項(xiàng)。

　　據(jù)高力國(guó)際跟蹤統(tǒng)計(jì)，近一年的工改城市更新項(xiàng)目情況，2018開(kāi)年至今已有83宗批復(fù)(已公示的)，其中47%是工改項(xiàng)目。

　　除項(xiàng)目數(shù)量大增外，深圳供地近年來(lái)也大幅度向產(chǎn)業(yè)用地偏移。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2013年至2018年，深圳新增土地供應(yīng)中產(chǎn)業(yè)用地占比高達(dá)50%，至2018年末，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)高達(dá)70%。

　　“深圳土地供需矛盾突出，用地成本高成為制約實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。深圳可供開(kāi)發(fā)的土地空間基本飽和，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)，不能滿足深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。深入推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，保障工業(yè)用地供應(yīng)，切實(shí)保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間十分必要。”深圳市規(guī)土委相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出。

　　嚴(yán)控工業(yè)用地房地產(chǎn)化

　　“工改工”在深圳已經(jīng)實(shí)踐多年，在發(fā)展過(guò)程中難免會(huì)有一些項(xiàng)目的做法偏向地產(chǎn)化，這與“優(yōu)化空間、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)”的初衷相違背。

　　此次措施將緊密銜接2018年8月出臺(tái)的《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)工業(yè)區(qū)塊線管理辦法的通知》，控制“工改工”更新結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)管產(chǎn)業(yè)類(lèi)升級(jí)項(xiàng)目事前、事后體系，明確改造后物業(yè)支持比例、限制分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)_保深圳市產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　2月14日，深圳市福田區(qū)城市更新局還擬定了《深圳市福田區(qū)舊工業(yè)區(qū)拆除重建類(lèi)城市更新實(shí)施管理規(guī)定(征求意見(jiàn)稿)》。在管理規(guī)定中，更新單元在確認(rèn)實(shí)施主體后一個(gè)月內(nèi)，必須與產(chǎn)業(yè)部門(mén)簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議將作為簽訂土地使用權(quán)出讓合同依據(jù)之一。同時(shí)，項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)也將參考區(qū)產(chǎn)業(yè)部門(mén)提供的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議履行意見(jiàn)，不符合條件的項(xiàng)目極可能無(wú)法取得預(yù)售證進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　事實(shí)上，為了避免產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)化，深圳已經(jīng)出臺(tái)一系列政策文件，對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、用地性質(zhì)、容積率水平及銷(xiāo)售政策等作了詳細(xì)規(guī)定。例如深圳市政府要求各區(qū)區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地面積不得低于轄區(qū)區(qū)塊線總用地面積的60%。單個(gè)區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地面積，原則上不低于該區(qū)塊總用地面積的60%。

　　有房企人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“這兩年很多工改類(lèi)項(xiàng)目都打擦邊球，做成了公寓類(lèi)產(chǎn)品，與政府開(kāi)發(fā)初衷相違背。以前大家鉆空子，利用政策真空帶做產(chǎn)品，有的項(xiàng)目還可以做權(quán)售。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商介入‘工改工’，政府關(guān)心的不是規(guī)劃做得多合理，而是什么企業(yè)類(lèi)型能落地。”

　　研發(fā)辦公物業(yè)存量超1500萬(wàn)平方米

　　值得注意的是，一方面招拍掛和城市更新供應(yīng)了大量產(chǎn)業(yè)用地;另一方面，限制研發(fā)辦公物業(yè)轉(zhuǎn)作類(lèi)住宅銷(xiāo)售，鼓勵(lì)了工改項(xiàng)目回歸產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這也促使了研發(fā)辦公物業(yè)存量的不斷上升。根據(jù)第一太平戴維斯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部的統(tǒng)計(jì)，截至2018年年底，深圳研發(fā)辦公物業(yè)總存量已達(dá)1516萬(wàn)平方米，南山區(qū)及龍崗區(qū)為兩大供應(yīng)集中區(qū)域。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，在未來(lái)8~10年市場(chǎng)或?qū)⒃黾?500萬(wàn)平方米研發(fā)辦公物業(yè)的供應(yīng)量。

　　“深圳的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展非常快，對(duì)研發(fā)辦公物業(yè)的需求呈現(xiàn)不斷擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)過(guò)剩;短期來(lái)看，需求的釋放有可能跟不上供應(yīng)節(jié)奏，將會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的供大于求。”龔勇高表示。

　　據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，目前深圳的寫(xiě)字樓總存量約為692萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2019~2021三年新增供應(yīng)約為690萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)倍數(shù)成長(zhǎng)的情況。

　　目前“工改工”市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，工改類(lèi)城市更新項(xiàng)目獲取成本相對(duì)較低。目前深圳有30多家本地開(kāi)發(fā)企業(yè)布局工改領(lǐng)域，且大部分企業(yè)已設(shè)立以工改為核心的業(yè)務(wù)部門(mén)。

　　中糧地產(chǎn)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“順應(yīng)企業(yè)轉(zhuǎn)型要求，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變。工改項(xiàng)目產(chǎn)品兼具研發(fā)辦公與生活配套，可有效提高產(chǎn)城良性互動(dòng)與協(xié)同發(fā)展。深圳以工業(yè)立市，目前逐漸轉(zhuǎn)型為技術(shù)密集的高端制造業(yè)。在這個(gè)大背景下，歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)均高度重視深圳工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)走向，深圳地產(chǎn)商應(yīng)該順應(yīng)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略要求，積極開(kāi)拓與發(fā)展‘工改工’項(xiàng)目。”

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