在統計口徑中國城市化率達60%之際，“房住不炒”引領樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國各主流城市如何終結、演變和轉折?
成交見行情，政策獲空間，土地定供應，家庭收入是購買力，最后多方預測2020，以此為調查基礎，樂居總編室聯合樂居財經研究院推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數據真實還原2019年中國樓市。
城市綜述·南京：2019南京樓市可謂歷經“冰與火"，既有波瀾不驚的過渡期，也有熱火朝天的爆發期。同樣在這一年，樓市政策面嚴控、資金面收緊，部分板塊率先降溫、去化困難。
2019年新房成交達近7.8萬套，到年末，南京樓市在資金面、政策面再迎一波新利好，2020年樓市行情預計向好發展。
2020置業南京指數：★★★☆
南京樓市經歷了前幾年暴漲到階段高位而后下滑了一段，但未大跌。2019基本穩住，2020將有新一波樓盤放量，購房者選擇面還將擴大，買房人可以從實際角度出發，綜合選擇政策、資金面較好的時候入手。
①成交：新房恢復7.8萬套，超前兩年
根據金剛石數據統計，2019年南京樓市全年新房認購85880套，總成交77823套。其中新房成交量環比2018年上漲27.8%，自2013年以來該數據排在第4，比2014、2017、2018年數據要好。
環顧近年來南京樓市的成交數據，2016年達到了明顯的高峰值，全年共成交131292套房源。但是到了2017年，南京樓市開始嚴格實行各項調控政策，樓市成交數據呈斷崖式下跌，僅有68720套，接近“腰斬”。隨后，南京樓市在政策調控中平穩發展，2019年成交77823套，數據觸底反彈。
2013-2019年南京新房成交總量
數據采集于金剛石
從各板塊數據來看，兩江依然是主力軍，占南京主城區域的近一半，成交套數紛紛破萬。其中江北共計23841套成交房源(浦口18126套，六合5715套)領先，江寧板塊則以16477套成交緊追第二。
2019年南京各板塊成交套數
數據采集于金剛石
從月份數據來看，2月份由于春節的緣故，是全年的認購、成交低谷。9月份與12月份的認購量較高，不相上下，其中“金九銀十”一向是樓市旺季，9月份南京共計58盤開盤，尤其是9月底，十余家樓盤爭相領取銷許，其中11家純新盤趕在國慶黃金周前推出房源，將樓市熱度推向高潮。到12月份迎來歷年南京樓市推盤爆發期，新盤、老盤扎堆出貨，趕在春節前掀起一波翹尾行情。
整體上，南京2019年樓市各月份數據情況均存在波動情況，在年末迎來大爆發。雖然2019年雖被稱為“史上最難的一年”，但出乎意料的是成交量卻達到近7.8萬套，較2018年多成交了16908套。歸其原因是2019年多個板塊集中發力大批量供貨，其中江北新區、河西新城、溧水空港新城板塊等作為主力軍，推盤積極性很高，在南京樓市其他板塊還在面臨開盤滯銷、小蜜蜂搶客的情況下，這三個板塊率先逆市突圍，成為購房者爭先搶占之地。
從單個項目來看，據克而瑞數據統計，蟬聯2019年南京單個項目銷售金額、銷售面積雙榜冠軍的是江北中海左岸瀾庭，該盤全年銷售金額達90.57億、總銷售面積達29.72萬方。蟬聯雙榜亞軍和季軍的，分別是江與城、都會四季，銷售金額分別為89.26億、55.28億，銷售面積分別為28.90萬方、18.28萬方。
其中中海在2019年南京市場的表現尤其出彩，摘得權益、流量雙料冠軍，實現規模與效益共贏。從2019年中海地產的整盤操盤策略，到對單個項目的籌劃，推進速度快，推貨量大，實現中海左岸瀾庭、中海城南公館、中海棠城公館、中海原山等九盤聯動，迅速孵化布局規模，單中海左岸瀾庭一個項目(全年銷售金額)就超過90個億。
都會四季首開656套房 4251組買房人報名
②二手：市場回溫明顯，量價齊升
二手房方面，據南京我愛我家研究院統計，2019年南京全年二手房成交量92060套，同比2018年上漲了29.7%，基本與2017年的數據持平。二手房成交價則達31271元/㎡，同比2018年小幅上漲了2.1%，增速較前幾年明顯放緩，但卻是2013年以來二手房成交價最高的一年。總體來看，南京的二手房市場有所回溫，南京落戶門檻放寬，一系列人才購房優待政策也都給市場加注了新的購買力，提升了全年的成交量。
2013-2019年南京二手住宅成交量價情況
另外，根據南京我愛我家研究院統計數據顯示，2019年南京二手房成交價達31271/㎡，同比去年小幅上漲了2.1%，增速明顯放緩，整體房價保持著穩中有升的態勢，平穩運行，全年房價受教育置業的影響拉升較大。
2018-2019年南京二手住宅成交套均面積和總價情況
從各區成交來看，2019年鼓樓區二手房成交量達15302套，排名全市第一，區域內擁有優質的教育資源，學區需求大;且低總價、老破小房源較多，備受購房者青睞，二手住宅市場一直較為活躍。江寧區排在第二位，全年成交13606套;秦淮區、玄武區排名三四位，成交量也都突破萬套。總體來看，受市場大環境回暖影響，除鼓樓成交同比基本持平外，其他八大區成交量同比都有不同程度上漲。
從各區成交價來看，2019年鼓樓區成交均價也是最高，達42338元/㎡，全年成交價首次突破4萬大關;建鄴區排在第二位，均價39635元/㎡;玄武區均價36134元/㎡，列全市第三位。同比來看，南京九區二手房價格均有所上漲，整體漲幅都不大。
③政策：六策并行，規范市場秩序、深化人才安居
2019年南京樓市調控主要出臺六個政策，分別是：
1)2019年1月19日，南京市住房保障和房產局、南京市城鄉建設委員會、南京市物價局聯合出臺《關于進一步加強我市商品住房全裝修建設管理的通知》，對于南京商品住房全裝修從設計、建設、監管、銷售到交付等全過程監管流程進行規范，強化全裝修標準和價格備案監管。
影響：南京市商品住房全裝修、全過程監管流程，規范全裝修各方主體行為，切實確保全裝修質量，強化全裝修標準和價格備案監管，建立全裝修權益保障體系，減少全裝修糾紛。
2)6月12日，高淳不動產登記中心放出消息，外地人在高淳買房只需要有南京居住證，用工勞務合同和營業執照復印件即可開具購房證明，不需要近3年內累計2年社保或個稅。此后10月15日，六合放松人才落戶門檻，在南京有居住證，大專學歷的外地人也可在六合開具購房證明。
影響：降低人才落戶門檻，深化南京人才安居政策，釋放購買力。
3)2019年8月1日起，《南京市房屋使用安全投訴處理管理辦法》正式實行，鼓勵投訴人實名舉報房屋使用安全問題，并且建立房屋使用安全投訴舉報獎勵機制。
影響：鼓勵市民對于房屋私自改造的現象的投訴，提高社會對于房屋安全的重視。
4)2019年9月4日，南京出臺建設項目臨建審批新政，實現“拿地即開工”，對建設項目的施工用房、售樓處、堆料倉庫等臨時建筑的規劃審批方式進行了改革。建設單位在簽訂建設用地出讓合同并交付土地出讓金首付款后，只要簽署一份今后保證按要求申報和施工的承諾書，即可直接領取臨時建設工程規劃許可證。
影響：新政實施后，對提高房地產開發流程的辦事效率具有導向作用，可以提升拿地房企的資金周轉速度，有利于房企降低成本，有助于提升拿地房企的開工量，刺激經濟發展。
5)2019年9月9日下午，《南京市場化租賃住房建設管理辦法》正式出臺， 并于2019年10月10日起施行，有效期為兩年。該《辦法》中明確，租賃房建成后不得分割轉讓、不得分割抵押，經批準整體轉讓或抵押的，也不得改變租賃用途。另外競配建租賃房以中小戶型為主。
影響：是南京增加租賃住房供給、擴大住房租賃市場規模的迫切需要，也是培育發展住房租賃市場，構建租購并舉的住房制度的必然要求。
6)11月6日，南京市委市政府正式出臺了《2020年南京市人才購買商品住房辦法(試行)》，并明確從2020年1月1日開始，全市商品住房均對人才優先供應。為人才購房出臺專門文件、開辟優先通道，放眼全國屬首創。
相較之前的高層次人才購商品房辦法，這次出臺的《辦法》各類人才均適用，機關事業單位人才首次納入政策范圍。另外全市可售商品房均對人才優先供應;人才購房最優先，按人才優先、其他購房人遞進的順序選房。
影響：實現人才全覆蓋，釋放市場購買力。
④土地：2019年南京賣出184幅地、攬金1654億元!
50大城市合計賣地4.41萬億，16個城市賣地超千億，其中南京賣地1654億元，同比增長77.32%，位列全國第七，賣地金額比肩樓市興盛期的2017年。根據樂居整理的土地成交數據顯示，南京2019年全年全市共出讓184幅地塊(工業、科教用地除外)，其中南京主城121幅、溧水26幅、高淳37幅。全年南京市土地成交總金額約1654.2488億，僅10幅達到最高限價。
從地塊數量上看，據樂居統計，2019年南京主城區共供應127幅地塊(不包括高淳、溧水)，其中1幅流拍、5幅終止出讓，最終成交121幅，總成交金額1501.47億元。其中涉宅地塊78幅，成交總金額1334.51億元。另外高淳、溧水區共成交地塊63幅，成交總金額為154.78億元。
另外根據金剛石數據顯示，2019年，南京土地市場的各項指標全面超越2018年。其中，2019年全市供應土地總建面1899.8萬㎡，同比上漲19.54%;成交土地總面積886.9萬㎡，同比上漲18.7%;成交土地總金額約為1570.9億元，同比上漲56.5%。
